Taxe foncière sur les terrains vacants (2026) : Le guide complet pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers
Sur le marché immobilier israélien, le savoir est bien plus qu'un simple atout : c'est une source d'économies substantielles. Le rétablissement de la taxe foncière sur les terrains non bâtis (souvent appelée « taxe sur les terrains vacants ») est l'une des mesures les plus marquantes de la dernière décennie. Pour le propriétaire inexpérimenté, il s'agit d'une « amende » annuelle ; pour l'investisseur averti, c'est une incitation à optimiser son patrimoine.
Aperçu historique : de l'annulation de 2000 à nos jours
Pendant des décennies, la loi de 1961 relative à l'impôt foncier et au fonds d'indemnisation imposait une taxe annuelle aux propriétaires fonciers. En 2000, dans le cadre d'une politique visant à stimuler le marché, le taux de cette taxe a été fixé à 0 % par l'amendement n° 24.
Amendement 24 (Année 2000) – La « mise à zéro » de l’impôt
Comme indiqué, l'amendement 24 à la loi sur l'impôt foncier et le fonds d'indemnisation, 5760-1999, a été la mesure historique qui a « mis à zéro » la collecte.
Citation directe de la loi (article 1 de l'amendement 24) :
« À l’article 3 de la loi principale, après l’alinéa (c), il est écrit : « (d) Nonobstant les dispositions du présent article, le taux d’imposition sur les terres est de 0 %. »
Qui a initié cette mesure ? Elle a été menée par le ministre des Finances de l’époque, Abraham (Baiga) Shochat, sous le gouvernement d’Ehud Barak. Shochat a milité pour l’annulation (plus précisément : la mise à zéro) de cette taxe, arguant qu’elle constituait un lourd fardeau bureaucratique, encourageait les évaluations subjectives et engendrait des frictions inutiles entre les citoyens et l’administration fiscale, à un moment où les recettes ne justifiaient pas ses coûts de fonctionnement.
Au fil des ans, le besoin de recettes publiques d'une part, et le désir de libérer des « terres inaccessibles » pour la construction de logements d'autre part, ont fait ressurgir la question à plusieurs reprises au cours de la dernière décennie (par exemple, dans le rapport du Comité Trajtenberg).
Promotion de la législation – Chronologie : De la guerre des « épées de fer » à la législation contraignante
Le tournant s'est produit avec le déclenchement de la guerre des « Épées de fer » (octobre 2023). Le déficit budgétaire et la nécessité de reconstruire les infrastructures ont contraint le gouvernement à trouver des sources de revenus stables.
Janvier 2024 : Le ministère des Finances soumet le projet de « Plan équilibré » dans le cadre de la mise à jour du budget de l’État.
Mars-mai 2024 : Discussions au sein de la commission des finances de la Knesset sur l’utilisation de la taxe foncière comme outil de dissuasion contre « l’accaparement des terres ».
2025-2026 : Publication au Journal officiel (Reshumot) d’un règlement actualisé définissant les critères précis de collecte.
Données numériques : argent et terres
D'après les données du CBS et l'analyse de l'économiste en chef du ministère des Finances :
En Israël, il existe actuellement des dizaines de milliers de logements « potentiels » sur des terrains privés non utilisés.
Les recettes fiscales attendues de cette taxe renouvelée sont estimées à plusieurs milliards de NIS par an, une somme en partie destinée au Fonds d'indemnisation et à la reconstruction des dommages de guerre.
« Encourager la construction » ou « Atteinte aux droits de propriété » ?
La nouvelle loi provoque une véritable tempête parmi les professionnels.
Les experts et les avocats qui soutiennent cette loi affirment qu'elle est essentielle pour résoudre la crise du logement. Ils soutiennent que le foncier est une ressource rare et que le fait pour un propriétaire de détenir des terrains vacants en plein cœur de Tel-Aviv à des fins spéculatives porte atteinte au droit au logement pour tous.
Les opposants (dont des avocats fiscalistes) affirment qu'il s'agit d'une « taxe foncière déguisée en amende ». Ils soulignent que les retards de construction sont souvent dus à la bureaucratie municipale plutôt qu'à la volonté du propriétaire. La jurisprudence (notamment concernant les contributions d'amélioration) a déjà établi qu'un propriétaire ne saurait être pénalisé pour des retards indépendants de sa volonté.
Quels territoires sont soumis à l'impôt ?
C'est là le cœur même du droit. L'État a statué qu'une construction temporaire ou de petite taille sur un vaste terrain ne constitue pas une exemption fiscale.
Critère : La taxe sera imposée sur les terrains où la surface construite réelle (ou au moins une surface couverte par un permis de construire valide) est inférieure à 10 % du total des droits de construction primaires autorisés par le plan.
Précision de l'évaluation : Le calcul porte uniquement sur les droits principaux. Les aires de service (parking, entreposage, abris/MAMAD) ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul des 10 % requis, sauf indication contraire dans la réglementation spécifique publiée au Journal officiel.
Preuve de construction : Seul un permis de construire signé ou un bâtiment ayant réussi le « Formulaire 4 » (Tofes 4) exemptera l'actif du paiement de l'impôt.
Quels territoires sont soumis à l'impôt ?
C'est là le cœur même du droit. L'État a statué qu'une construction temporaire ou de petite taille sur un vaste terrain ne constitue pas une exemption fiscale.
Critère : La taxe sera imposée sur les terrains où la surface construite réelle (ou au moins une surface couverte par un permis de construire valide) est inférieure à 10 % du total des droits de construction primaires autorisés par le plan.
Précision de l'évaluation : Le calcul porte uniquement sur les droits principaux. Les aires de service (parking, entreposage, abris/MAMAD) ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul des 10 % requis, sauf indication contraire dans la réglementation spécifique publiée au Journal officiel.
Preuve de construction : Seul un permis de construire signé ou un bâtiment ayant réussi le « Formulaire 4 » (Tofes 4) exemptera l'actif du paiement de l'impôt.
Délais de paiement, application des règles et amendes
L’administration fiscale fonctionne actuellement grâce à des mécanismes automatisés utilisant les données du Bureau central des statistiques (CBS) et des systèmes de planification (MEVAT) :
Échéances de comptabilisation et de paiement
L’impôt est calculé sur une année civile (de janvier à décembre), mais le mécanisme de recouvrement est basé sur l’auto-évaluation :
Déclaration et paiement : Le contribuable (propriétaire foncier) est tenu de déposer une déclaration en ligne et de payer l’impôt avant le 31 janvier de chaque année fiscale.
Détermination de la valeur : La valeur est déterminée en fonction du statut du terrain et de sa valeur marchande au 1er janvier de cette année-là.
Retards : Le non-paiement entraîne une indexation et des intérêts de retard conformément à la loi fiscale (Recouvrement), et dans les cas extrêmes, l'inscription d'un privilège sur la propriété au registre foncier (Tabu).
L’année de transition (2026)
La loi entrant en vigueur le 1er janvier 2026, un délai supplémentaire a été accordé, dans le cadre des modifications législatives, pour le dépôt de la première déclaration d'impôt durant le premier semestre. Toutefois, en principe, le paiement est annuel et anticipé (ou échelonné, comme pour l'impôt sur le revenu).
Taux d'imposition : 1 % contre 1,5 %
Conformément à la loi sur le plan économique (modifications législatives pour la mise en œuvre de la politique économique pour l'exercice budgétaire 2026), le principe directeur est l'uniformité, mais il existait des différences entre les projets et la version finale :
Taux de 1,5 % (taux principal) : Il s’agit du taux d’imposition fixé dans la version finale (décembre 2025) pour tout terrain vacant (non agricole et non protégé). La taxe s’applique à la valeur marchande du terrain au 1er janvier. La définition de « terrain vacant » inclut les parcelles comportant une construction dont la surface est inférieure à 10 % de la surface constructible autorisée.
Taux de 1 % (Proposition préliminaire / Inventaire des entreprises) : Dans les premières versions du ministère des Finances (2024 et début 2025), un taux réduit de 1 % était proposé pour les terrains constituant l’« Inventaire des entreprises » des entrepreneurs et promoteurs afin de faciliter les flux de trésorerie. Cependant, dans la version finale soumise à la Knesset pour 2026, la tendance était à l’uniformisation du taux à 1,5 % pour tous afin de lutter contre l’optimisation fiscale.
Note : Historiquement (avant 2000), la taxe sur les stocks des entreprises était de 1,2 %, tandis que celle sur les terrains urbains privés était de 2,5 %, ce qui crée parfois une confusion dans la mémoire collective quant aux chiffres exacts.
Le mécanisme d'auto-évaluation
Le mécanisme d'auto-évaluation de la taxe foncière de 2026 constitue un élément essentiel qui transfère la responsabilité de l'État au propriétaire. Contrairement aux taxes municipales (Arnona), où la collectivité locale adresse un avis de paiement structuré, le contribuable a ici l'obligation active de déclarer la valeur de ses biens et leur niveau d'utilisation prévu.
1. Objet du dépôt : Déclaration d'utilisation et de valeur
Avant le 31 janvier de chaque année fiscale, les propriétaires de « terrains urbains » doivent déposer une déclaration en ligne comprenant :
Le test des 10 % (déclaration d'utilisation) : Déclarer si le terrain comporte une structure utilisant au moins 10 % des droits primaires.
Critères d'évaluation : L'évaluation doit se fonder sur une comparaison entre le permis de construire le plus récent et les droits accordés dans le plan.
Évaluation de la valeur marchande (valeur imposable) : Déclaration de la valeur marchande du terrain (à l’exclusion de la structure) au 1er janvier. Bien que l’administration fiscale publie des « tableaux de valeurs génériques », le contribuable a le droit de soumettre une auto-évaluation basée sur l’avis d’un expert privé.
2. Procédure : Le système de « taxe foncière numérique »
Identification : Une identification via le système d’identification gouvernemental est requise. Pour les résidents étrangers, cela implique souvent la désignation d’un représentant (avocat ou expert-comptable) en Israël.
Pièces jointes : Si vous demandez une exemption (par exemple, un taux d'utilisation de 12 %), un calcul de superficie signé par un architecte ou un évaluateur doit être joint.
3. Conséquences du retard : « Évaluation au mieux »
Si le dossier n'est pas déposé avant le 31 janvier, l'État est autorisé à procéder à une évaluation selon son « meilleur jugement ». Dans ce cas, l'autorité compétente peut fixer une valeur marchande nettement supérieure et présumer que le terrain est entièrement vacant.
4. Nuances juridiques : exceptions et extensions
Biens acquis au cours de l'année : Ceux qui ont acheté un terrain vacant après le 1er janvier ne sont pas tenus de déposer une déclaration pour cette année spécifique (la responsabilité incombe au propriétaire au 1er janvier).
Prolongations administratives : En période d’instabilité, l’administration fiscale publie souvent des avis de prolongation des délais. Toutefois, en l’absence de publication officielle au Journal officiel, la date limite légale reste fixée au 31 janvier.
5. Perspective critique : Le piège de l’auto-évaluation
Les évaluateurs et les avocats pointent du doigt un « piège » inhérent :
Surévaluation : Déclarer une valeur trop élevée pour éviter les litiges augmente la charge fiscale annuelle.
Sous-déclaration : Déclarer une valeur trop faible peut entraîner des « amendes pour déficit » si l’Autorité prouve que la valeur était supérieure de 25 % ou plus à la déclaration.
Lien avec d'autres taxes : Une déclaration de taxe foncière peut être utilisée comme « preuve » contre le contribuable à l'avenir concernant la taxe sur l'appréciation foncière (Mas Shevach) ou pour s'opposer à une taxe d'amélioration (Heitel Hashbacha).
Résumé stratégique
Le dépôt de l'évaluation avant le 31 janvier constitue une décision économique cruciale. Ce rapport n'est pas purement technique ; il exige une analyse du potentiel du bien. Conformément à la loi de 2026 sur les accords économiques, l'État considère ces informations comme la base de ses données immobilières nationales ; par conséquent, leur précision est essentielle pour éviter toute divulgation excessive.