Налог на недвижимость на незастроенные земельные участки (2026): Полное руководство для собственников и инвесторов в недвижимость
На израильском рынке недвижимости знания — это не просто сила, это значительная финансовая экономия. Возвращение налога на имущество на неиспользуемые земли (часто называемого «налогом на пустующие земли») — одно из самых радикальных изменений последнего десятилетия. Для неопытного собственника это ежегодный «штраф»; для информированного инвестора — призыв к оптимизации своих активов.
Исторический обзор: от отмены в 2000 году до настоящего времени.
В течение десятилетий Закон о налоге на имущество и компенсационном фонде 1961 года предусматривал ежегодный налог для землевладельцев. В 2000 году, в рамках политики стимулирования рынка, ставка налога была установлена на уровне 0% в соответствии с поправкой № 24 к закону.
Поправка 24 (2000 год) – «Обнуление» налога
Как уже отмечалось, поправка № 24 к Закону о налоге на имущество и компенсационном фонде (5760-1999) стала историческим шагом, который "обнулил" сбор налогов.
Прямая цитата из закона (раздел 1 поправки 24):
«В разделе 3 основного закона после подпункта (c) следует: '(d) Несмотря на положения настоящего раздела, ставка налога на землю составляет 0% '»
Кто возглавил это движение? Инициатором выступил тогдашний министр финансов Авраам (Байга) Шохат в правительстве Эхуда Барака. Шохат настаивал на отмене (точнее, обнулении) налога, утверждая, что он представляет собой тяжелое бюрократическое бремя, способствует субъективной оценке и создает ненужные трения между гражданами и налоговой службой в то время, когда доходы не оправдывали ее операционные расходы.
За прошедшие годы необходимость в государственных доходах, с одной стороны, и желание освободить «заблокированные земли» под жилищное строительство, с другой, неоднократно поднимали этот вопрос за последнее десятилетие (например, в докладе комитета Трайтенберга).
Продвижение законодательства – хронология: от войны «железных мечей» до принятия обязательных к исполнению законов.
Переломный момент наступил с началом войны «Железные мечи» (октябрь 2023 года). Бюджетный дефицит и необходимость восстановления инфраструктуры вынудили правительство искать стабильные источники дохода.
Январь 2024 года: Министерство финансов представляет проект «Сбалансированного плана» в рамках обновления государственного бюджета.
Март-май 2024 года: Обсуждение в финансовом комитете Кнессета использования налога на имущество в качестве сдерживающего инструмента против «накопления земли».
2025-2026: Публикация в Официальном вестнике (Решумот) обновленных правил, определяющих точные критерии сбора.
Числовые данные: деньги и земля
Согласно данным Центрального статистического бюро и анализу главного экономиста Министерства финансов:
В Израиле в настоящее время на неиспользуемых частных землях находятся десятки тысяч «потенциальных» жилых единиц.
Ожидаемые государственные доходы от возобновленного налога оцениваются в миллиарды шекелей в год, часть этой суммы предназначена для Компенсационного фонда и восстановления ущерба от войны.
«Поощрение строительства» или «Нарушение прав собственности»?
Новый закон вызвал бурю негодования среди специалистов.
Оценщики и юристы, поддерживающие этот закон, утверждают, что он является важным инструментом для решения жилищного кризиса. Они заявляют, что земля — это дефицитный ресурс, и владелец, владеющий незастроенными участками земли в центре Тель-Авива в спекулятивных целях, нарушает право граждан на жилье.
Противники (включая налоговых юристов) утверждают, что это «налог на недвижимость, замаскированный под штраф». Они указывают на то, что задержки в строительстве часто вызваны муниципальной бюрократией, а не волей собственника. Исторические судебные решения (например, касающиеся сборов за благоустройство) уже признавали, что собственник недвижимости не должен нести наказание за задержки, не зависящие от него.
Какие земли подпадают под действие налогового законодательства?
Это профессиональная суть закона. Штат определил, что временное или небольшое сооружение на большом участке земли не является основанием для освобождения от налога.
Критерий: Налог будет взиматься с земельных участков, где фактическая площадь застройки (или, по крайней мере, площадь, покрываемая действующим разрешением на строительство) составляет менее 10% от общей площади основных прав на застройку, разрешенных планом.
Точность оценки: Расчет относится только к основным правам. Служебные зоны (парковка, складские помещения, MAMAD/укрытия) обычно не учитываются при расчете 10%-ного требования, если иное не указано в специальных положениях в Официальном вестнике.
Подтверждение строительства: Только подписанное разрешение на строительство или здание, прошедшее проверку по форме «Форма 4» (Tofes 4), освобождает объект от уплаты налога.
Какие земли подпадают под действие налогового законодательства?
Это профессиональная суть закона. Штат определил, что временное или небольшое сооружение на большом участке земли не является основанием для освобождения от налога.
Критерий: Налог будет взиматься с земельных участков, где фактическая площадь застройки (или, по крайней мере, площадь, покрываемая действующим разрешением на строительство) составляет менее 10% от общей площади основных прав на застройку, разрешенных планом.
Точность оценки: Расчет относится только к основным правам. Служебные зоны (парковка, складские помещения, MAMAD/укрытия) обычно не учитываются при расчете 10%-ного требования, если иное не указано в специальных положениях в Официальном вестнике.
Подтверждение строительства: Только подписанное разрешение на строительство или здание, прошедшее проверку по форме «Форма 4» (Tofes 4), освобождает объект от уплаты налога.
Сроки оплаты, контроль за исполнением и штрафы
В настоящее время налоговая служба работает с использованием автоматизированных механизмов, опираясь на данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) и систем планирования (MEVAT):
Сроки начисления и оплаты
Налог рассчитывается за календарный год (с января по декабрь), но механизм его сбора основан на самооценке:
Подача декларации и уплата налога: Налогоплательщик (землевладелец) обязан подать онлайн-декларацию и уплатить налог до 31 января каждого налогового года.
Определение стоимости: Стоимость определяется в соответствии со статусом земельного участка и его рыночной стоимостью по состоянию на 1 января текущего года.
Задержки: Неуплата влечет за собой индексацию платежей и начисление процентов за просрочку в соответствии с Законом о налогообложении (сборе налогов), а в крайних случаях — наложение ареста на имущество в Земельном реестре (табу).
Переходный год (2026)
Поскольку закон вступает в силу 1 января 2026 года, в законодательных поправках, как правило, была предоставлена административная отсрочка для подачи первой налоговой декларации в течение первого полугодия года. Однако, в принципе, оплата производится ежегодно авансом (или в рассрочку, аналогично подоходному налогу).
Налоговые ставки: 1% против 1,5%
Согласно Закону об экономическом плане (Законодательные поправки к реализации экономической политики на 2026 бюджетный год), руководящим принципом является единообразие, однако между проектами и окончательной версией имелись различия:
Ставка 1,5% (основная ставка): это налоговая ставка, установленная в окончательном проекте (декабрь 2025 г.) для любых незастроенных земельных участков (не являющихся сельскохозяйственными или охраняемыми). Налог применяется к рыночной стоимости земли на 1 января. Определение «незастроенный земельный участок» включает участки со строением, площадь которого составляет менее 10% от разрешенной площади застройки.
Ставка 1% (предложение на этапе разработки проекта / товарно-материальные запасы): В ранних проектах Министерства финансов (в 2024 и начале 2025 года) предлагалась сниженная ставка в 1% для земель, входящих в состав «товарно-материальных запасов» подрядчиков и застройщиков, для облегчения движения денежных средств. Однако в окончательной версии, представленной Кнессету на 2026 год, тенденция заключалась в уравнивании ставки до 1,5% для всех, чтобы предотвратить налоговое планирование.
Примечание : Исторически (до 2000 года) налог на товарные запасы предприятий составлял 1,2%, а на частную городскую землю — 2,5%, что иногда вызывает путаницу в общественной памяти относительно точных цифр.
Механизм самооценки
Механизм самооценки в рамках налога на имущество за 2026 год является важнейшим элементом, перекладывающим ответственность с государства на собственника недвижимости. В отличие от муниципальных налогов (Арнона), где местные власти направляют структурированное требование об оплате, здесь налогоплательщик обязан самостоятельно декларировать стоимость своих активов и уровень их планируемого использования.
1. Суть заявки: Заявление об использовании и ценности.
К 31 января каждого налогового года владельцы «городских земель» обязаны подать онлайн-отчет, включающий в себя:
Тест на 10% (декларация об использовании): заявление о наличии на земельном участке строения, использующего не менее 10% основных прав.
Основной акцент при оценке: оценка должна основываться на сопоставлении последнего разрешения на строительство с правами, предоставленными в плане.
Оценка рыночной стоимости (налогооблагаемая стоимость): декларирование рыночной стоимости земли (за исключением строения) по состоянию на 1 января. Хотя налоговая служба публикует «Общие таблицы стоимости», налогоплательщик имеет право представить самооценку на основе заключения частной оценочной комиссии.
2. Процедура: Система «Цифрового налога на имущество»
Идентификация: Требуется идентификация через государственную систему идентификации. Для иностранных граждан это часто требует назначения представителя (юриста или уполномоченного представителя) в Израиле.
Приложения: Если вы претендуете на освобождение от налогов (например, за использование на 12%), необходимо приложить расчет площади, подписанный архитектором или оценщиком.
3. Последствия задержки: «Оценка на основе наилучшего суждения»
Непредставление документов до 31 января позволяет штату произвести оценку на основе своего «наилучшего суждения». В таких случаях Управление может установить значительно более высокую рыночную стоимость и предположить, что земля полностью незастроена.
4. Правовые нюансы: исключения и расширения.
Активы, приобретенные в течение года: Те, кто приобрел незастроенный земельный участок после 1 января, не обязаны подавать налоговую декларацию за этот конкретный год (ответственность лежит на владельце по состоянию на 1 января).
Административные отсрочки: В годы нестабильности налоговая служба часто публикует уведомления об отсрочке сроков. Однако без официальной публикации в Официальном вестнике установленный законом срок остается прежним — 31 января.
5. Критическая перспектива: ловушка самооценки
Оценщики и юристы указывают на заложенную в них «ловушку»:
Завышение налоговой базы: Заявление слишком высокой стоимости во избежание споров увеличивает годовую налоговую нагрузку.
Занижение оценки: Заявление слишком низкой стоимости может привести к «штрафам за дефицит», если Управление докажет, что стоимость была на 25% или более выше заявленной.
Ссылка на другие налоги: Декларация по налогу на имущество может быть использована в будущем в качестве «доказательства» против налогоплательщика в отношении налога на прирост стоимости земли (Mas Shevach) или при оспаривании сбора за улучшение (Heitel Hashbacha).
Стратегическое резюме
Подача отчета об оценке до 31 января — это критически важное экономическое решение. Отчет не ограничивается только техническими деталями; он требует анализа потенциала объекта недвижимости. В соответствии с Законом об экономических соглашениях 2026 года, государство рассматривает эту информацию как основу для своих национальных данных по рынку недвижимости; поэтому точность имеет решающее значение для предотвращения широкого распространения информации.