Rénovation urbaine pour les propriétaires étrangers : maximiser la valeur en toute tranquillité d'esprit

Pour les propriétaires résidant à l'étranger, un projet de rénovation urbaine (Pinui-Binui, TAMA 38, Shaked Alternative ou Plan de rénovation urbaine conformément à l'article 23 de la TAMA 38) représente avant tout une opportunité d'investissement pour optimiser le retour sur investissement. Cependant, la distance géographique et la complexité du cadre réglementaire israélien peuvent engendrer des offres sous-évaluées ou une exposition à des risques inutiles.

En tant que vos représentants professionnels sur place, nous évaluons chaque proposition avec le même sérieux que s'il s'agissait de notre propre bien. Nous posons les questions essentielles : s'agit-il du rendement maximal possible ? Comment l'offre peut-elle être améliorée ? Êtes-vous traité équitablement par rapport aux autres propriétaires ?

Nous collaborons avec le Comité représentatif des propriétaires (Netzigut) dès les premières étapes du projet, en lui présentant des offres d'entreprises de confiance capables non seulement de garantir un rendement élevé et équitable, mais aussi de mener à bien le projet jusqu'à votre emménagement dans votre nouvel appartement rénové.

 

Le rôle de l'évaluateur dans la rénovation urbaine : Conseils stratégiques et professionnels

Pour que le projet ne se limite pas à une simple reconstruction, mais constitue un investissement sûr et rentable, le recours à un évaluateur privé est essentiel à plusieurs étapes cruciales :

1. Analyse de la viabilité économique et de la rentabilité (Norme 21)

Avant d'aller plus loin, nous réalisons une étude de faisabilité approfondie :

Évaluation des risques du projet : Nous analysons le rapport de faisabilité financière (Doch Efes) afin de garantir la viabilité économique requise pour l'obtention d'un financement bancaire. Un projet à faible rentabilité présente un risque intrinsèquement élevé, car il ne dispose pas de la marge de manœuvre nécessaire pour absorber les fluctuations du marché.

Répartition des bénéfices : Nous examinons si les bénéfices prévus par le promoteur sont raisonnables ou excessifs. Si le promoteur anticipe des bénéfices excédentaires importants, notre rôle est de négocier une part plus importante des recettes finales en votre nom, afin de garantir un partage équitable entre le promoteur et les propriétaires fonciers.

2. Système de notation : Classement et attribution

L'une des étapes les plus délicates entre voisins est la détermination de l'ordre de choix des nouveaux appartements. Nous gérons le système de notation :

Classement des biens existants : Chaque appartement existant se voit attribuer une note en fonction de ses caractéristiques uniques : superficie, étage, orientation (direction des vents), vue et spécifications techniques.

Ordre de passage objectif : Cette note crée un « ordre de sélection » objectif pour le nouvel immeuble, évitant ainsi les conflits de voisinage et garantissant la priorité aux propriétaires de biens de meilleure qualité pour le choix de leur nouvel appartement.

3. Rentabilité équitable et estimations locatives réalistes

Estimations locatives : Pendant la construction, vous devrez louer un logement temporaire. Nous déterminons le loyer que le promoteur doit vous verser en fonction de données de marché dynamiques en temps réel, incluant un mécanisme d'indexation pour éviter tout déficit de paiement mensuel.

Égalité des gains : Nous veillons à ce que la répartition de la superficie et des avantages entre tous les propriétaires soit proportionnelle et équitable par rapport à leur situation initiale, afin qu'aucun propriétaire ne bénéficie d'un avantage excessif au détriment des autres.

4. Accompagnement spécialisé pour les personnes âgées

La loi reconnaît les besoins spécifiques des personnes âgées et propose des alternatives au modèle traditionnel d'échange d'appartements. Nous offrons un accompagnement essentiel sur les points suivants :

Évaluation alternative du bien : Évaluation de l'option d'achat d'un appartement prêt à habiter plutôt que d'attendre la fin des travaux.

Conseils pour le rachat au comptant : Si vous optez pour un rachat au comptant, nous calculons le montant net, en tenant compte des taxes applicables aux paiements en espèces (contrairement aux exonérations fiscales prévues pour les services de construction).

Conformité légale et jurisprudentielle : Les critères d'admissibilité pour les personnes âgées (70/75/80 ans selon le type de projet), les dates de signature et les délais d'obtention des permis évoluent fréquemment. Nous nous assurons que votre situation vous permette de bénéficier au mieux de vos droits et avantages fiscaux.

Un aperçu du futur : Parking, pièces sécurisées et balcons – La nouvelle monnaie de l’immobilier

Le marché immobilier israélien est en pleine mutation. Ce qui n’était autrefois qu’un logement standard est désormais valorisé en fonction de la sécurité et de la qualité de vie.

La pandémie a mis en lumière l’écart économique entre les appartements avec balcon et ceux qui n’en possèdent pas.

Les conflits récents ont transformé le Mamad (pièce sécurisée), autrefois considéré comme une norme de construction, en un atout essentiel qui augmente considérablement la valeur des biens immobiliers.

L’avenir – Parking privatif : Avec la densification urbaine liée à la rénovation, la pénurie de places de stationnement devient chronique. Nous envisageons un marché futur divisé en deux : les biens immobiliers avec parking inscrit au Tabu (titre de propriété) et ceux sans parking. Le parking n’est plus un avantage, mais une condition sine qua non de la liquidité et de la valeur du bien dans les dix prochaines années.

Nous sommes là pour vous accompagner dans la rénovation de votre bien et vous garantir une valorisation optimale, en assurant un équilibre entre rentabilité initiale, mécanismes d’indemnisation et équité entre tous les propriétaires.